Accueil / Réalisations / Dossier d'ouverture
Étude de cas · Développement retail · Ouverture d'un lieu
.Un lieu, du local au financement.
Pour une Maison parisienne, nous avons monté le dossier complet d'ouverture d'un nouveau lieu : le local, les plans, les images, les chiffres et l'accord avec la marque qui le cofinance.
L'enjeu
.Convaincre avant d'avoir ouvert.
Un banquier et un partenaire s'engagent sur un lieu qui n'existe pas encore. Il faut donc le leur montrer, le chiffrer et répondre à leurs objections, avant même de signer le bail.
Ce travail mobilise d'ordinaire plusieurs prestataires, sur plusieurs mois. Nous l'avons mené comme un seul dossier, tenu par un seul interlocuteur.
Ce que nous avons produit
.Huit livrables, un seul dossier.
- Le local, avant le bailLecture de l'annonce et du relevé, points techniques à vérifier, questions à poser à l'agence : loyer, charges, franchise pendant les travaux, clause de destination.
- Les plans de l'existantTrois niveaux et une coupe redessinés à l'échelle à partir de relevés et de vidéos du site, repris à chaque retour du client.
- Le programme et l'aménagementSix usages à faire cohabiter sans se gêner. Zonage, mobilier, cloisons, flux du public, des équipes et des livraisons, capacités par espace.
- La maquette 3DUne maquette que le client ouvre dans un navigateur, sans logiciel : il tourne autour du lieu, entre dans chaque espace, masque un niveau.
- Les rendusDix vues réalistes du lieu fini, mises en planches de présentation. Les vues trop éloignées de la réalité sont écartées, pas retouchées.
- Le modèle financierUn classeur à hypothèses modifiables : plan de financement équilibré, compte de résultat sur trois ans, trésorerie, seuil de rentabilité et scénario prudent.
- Deux business plansLe même modèle, deux lectures : l'une pour le banquier, centrée sur l'exploitation et les risques ; l'autre pour le partenaire, centrée sur ce qu'il reçoit.
- L'accord avec le partenaireUn engagement pluriannuel calé sur la durée du bail, découpé en contreparties précises, avec un compte rendu trimestriel.
Trois choix de méthode
.Ce qui a fait la différence.
Vérifier avant de dessiner
Avant de signer un bail, nous vérifions que le local permet réellement le concept : destination, extraction, accessibilité, structure.
Un modèle, deux récits
Le banquier veut lire l'exploitation et les risques. Le partenaire veut lire ce qu'il reçoit. Les deux documents sortent des mêmes chiffres.
Un partenariat, pas un parrainage
Un engagement sur plusieurs années, des contreparties listées et mesurées, un compte rendu chaque trimestre.
Ce que nous avons appris
.Les leçons du dossier.
- Croiser le plan et le terrain. Une erreur de lecture d'un niveau a été repérée sur une vidéo du site. Depuis, aucun aménagement n'est dessiné sans ce double contrôle.
- Tenir l'image en laisse. Une image générée prend des libertés avec l'architecture. Nous la contraignons par la maquette, nous corrigeons un point à la fois, et nous écartons ce qui s'éloigne du réel.
- Prendre l'hypothèse haute. Quand un loyer est ambigu, le modèle retient le chiffre le moins favorable, et un scénario prudent accompagne toujours le scénario cible.
- Faire relire par quelqu'un du lieu. Chaque légende est validée par une personne qui connaît les murs.
La même chose, autrement
.Ce que ce dossier aurait mobilisé.
Par le circuit habituel, le même dossier demande quatre à cinq prestataires, autant de devis et de réunions de coordination, et deux à quatre mois.
Ordres de grandeur estimés par Chow Republic à partir de tarifs publics constatés en France fin 2026, pour un local commercial d'environ 200 m². Ils varient selon la surface et le niveau de finition, et portent sur la conception et le financement du projet, pas sur les études d'exécution ni les travaux.
.Travaillons ensemble.
Vous avez un local en vue, ou un projet d'ouverture à faire financer ? Parlons-en avant la signature du bail.
Prendre rendez-vous